一、案例背景

作为重庆工业发展的重要见证，巴南区水轮机厂地块在2014年环保搬迁后，曾长期面临功能空白与空间闲置的局面。如何依托其独特的滨江资源与工业遗存，实现土地高效利用、项目实施有效推进、历史文脉延续与片区功能重塑，成为推动“两江四岸”整体提升的重要课题。

为破解这一难题，巴南区以规划统筹为引领，创新提出“分宗分期供应、市场主体运营”的盘活思路，延续工业文化，植入创新业态，将占地约17.58公顷，现状建筑面积5.95万平方米的巴南区水轮机厂打造为工业遗产展示新窗口、文旅休闲新地标，高质量开展城市更新示范。

二、政策依据

本次案例以“空间提质、机制赋能、产业升级”为核心，依托市级政策构建支撑体系。

1.自然资源部《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本)》，支持相关项目可享受过渡期支持政策。

2.《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》提到创新工业、仓储、研发、办公、商业等功能用地混合布局供应，探索国有农用地、建设用地等多门类自然资源组合供应，支持存量储备土地、已供存量建设用地短期利用。

3.《土地要素市场化配置综合改革措施操作细则(试行)》提到“探索土地分期、分块审批和办证”，具备条件的地块可分期、分块申请办理建设用地使用权登记。为巴南滨江路水轮机厂集约化、专业化、落地化布局提供规划指引。

三、创新举措

一是顶层设计统筹引领，创新混合产业用地。通过精准识别水轮机厂的历史价值与保护特征，明确“工业设计”为主导的产业发展方向，在详细规划层面保留新型产业用地属性，确保项目依法依规获得空间资源配置支持，实现产业布局与空间载体的精准匹配。规划方案中将159亩的保留建筑区和空地区域调整为新型产业用地（M0），高效盘活存量土地资源，助力产业导入，提升土地价值。

二是保护开发协同并重，延续城市文脉。采取原址保护、就近原真性迁移等灵活方式，结合产业导入、文旅体验等场景营造需求，活化利用9栋历史建筑与11栋保留建筑。土地出让前组织建筑、规划、产业等领域专家开展专项评估论证，明确保护边界与创新利用空间，并将评估结论转化为法定规划条件和技术管控要求，嵌入设计方案审查全流程，实现历史风貌延续与当代功能适配的有机统一。

三是“静态蓝图”到“时空结合”，创新土地弹性年期出让。改变一个地块一次整体出让开发的做法，采取弹性年期出让，出让年期为30年，土地价格较50年期基准价格降低42.5%，用地性质为新型产业用地，在现状建筑基础上，可视需求挖掘空间潜力，动态适配更新改造方案。在1.5级开发中，拟使用面积约2.8公顷，用作临时停车场及绿化，使用年限20年。除东、南侧近期实施区域以外，其余区域保留商住混合用地性质，视条件成熟程度后续安排。土地弹性年期出让实现土地“按需使用、节约集约、动态调整”的供地模式创新，降低企业资金压力，优化资源配置。

四、实施成效

一是工业遗产价值再生。通过创新运用新型产业用地（M0）政策，保留建筑区域更新，提升功能、产业、活力，带动片区经济价值增长。工业遗产在保护的前提下，获得面向未来产业与文旅体验的功能适配，使工业文脉从静态保存转向活态传承与价值再生。

二是产城融合深化。新型产业用地在保留5.95万平方米现状建筑基础上挖掘更新潜力，159亩区域完成新型产业用地（M0）调整，为高端产业导入提供了空间载体，推动单一的工业厂区向集创意研发、文旅体验与城市服务于一体的 “工业遗产展示新窗口、文旅休闲新地标” 转型，丰富了 “两江四岸” 滨江区域的“生产、生活、生态”融合内涵。

三是资源利用弹性提升。打破地块整体出让开发的传统模式，推行分片分步实施策略，保留建筑区域精准招商盘活存量，其余区域视条件有序开发，为项目后续发展预留弹性空间，破解了大型复杂地块一次性开发的难题。政企协同的实施运营机制落地，为滨江工业遗存片区的可持续活化与高质量发展奠定了基础。